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En primer lugar desearte la mejor de las suertes en tu iniciativa empresarial, en cuanto al contrato, como tu bien apuntas es conveniente que en su contenido se regulen con total claridad determinados aspectos a fin de evitar problemas durante su vigencia. A continuación te indico alguno de los aspectos más importantes que deberás tener en cuenta
Duración: Es conveniente que pactes una vigencia inicial, que resulte suficiente para rentabilizar tu inversión, antes de que tengas que volver a negociar el contrato, porque puede ser que el arrendador quiera aumentar la renta y las condiciones dejen de interesarte. De modo que la duración inicial debe estar relacionada con tu inversión.
No existe una duración mínima legal. Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando anualmente hasta que alguna de ellas decida ponerle fin.
Al término del contrato, si es el arrendador el que no quiere prorrogar el contrato, tienes derecho a una indemnización prevista en el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
También es importante regular la extinción anticipada del contrato. Lo más conveniente es que figure que no tendrás que abonar ninguna indemnización al arrendador en caso de que decidas extinguirlo anticipadamente.
Obras: Es importante que quede claramente reflejado en el contrato que obras puedes realizar, al margen de las iniciales para el acondicionamiento del local. Debe constar expresamente que tienes derecho a realizar las obras necesarias para mantener el local en unas condiciones óptimas para su uso, pudiendo realizar la sustitución de aquellos elementos que queden en mal estado como consecuencia del uso.
En cuanto a la cesión o subarriendo, es importante que en el contrato no figure ninguna limitación a este derecho que te reconoce la ley, en virtud del cual tú puedes ceder el contrato a un tercero. En ocasiones los propietarios de los locales pretenden que esta posibilidad quede prohibida o, en su caso, limitada.
En cuanto a los gastos, también es muy importante para evitar conflictos que quede muy delimitado quién debe asumir su pago. Respecto a la renta, lo más aconsejable es que se abone mediante ingreso en una cuenta bancaria y que se fije cual es el momento de su actualización, es decir, coincidiendo con el año natural o bien al cumplirse un año de vigencia del contrato.
En cuanto a la segunda de las cuestiones que me planteas, la venta del local, este hecho no afectaría, debiendo respetar el nuevo propietario los términos y condiciones del arrendamiento. En cualquier caso indicar, que si el propietario quisiera vender el local tendría que comunicártelo, indicando el precio y el resto de las condiciones, por si estuvieras interesada en su adquisición, dado que tienes un derecho de adquisición preferente o de tanteo sobre el mismo.
Si el propietario no te comunica su decisión de venderlo o lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, puedes impugnar la venta y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió a un tercero. Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.
